在我国，房地产市场一直备受关注，许多人对于如何选择购房区域和类型都有着不同的疑问。今天，我将为您解答关于购房的一些问题，希望能帮助到您。

如果您和您的先生在深圳已经拥有了一套首套房，那么根据我国的购房政策，您在北京购房时可能会有一定的限制。因此，在决定购房前，建议您详细了解当地的购房政策和限制。

如果您正在考虑在北京购房，那么您需要了解的是，北京的房价一直在波动，因此，选择购房的区域和类型是需要慎重考虑的。例如，朝阳区的房价相对较高，但如果您能找到性价比高的房源，也是一个不错的选择。此外，如果您在选择公寓时，可以考虑地铁沿线的一些公寓项目，如六号线沿线的一些公寓，这些都是性价比较高的选择。

再次，针对您提到的老破小的问题，我认为这取决于您的购房目的。如果您只是短期在北京居住，那么老破小可能是一个不错的选择，因为它们的流通性比较好，而且价格相对较低。但如果您是在北京长期生活，那么我建议您可以考虑换一个新的小区，这样生活会更加舒适。

对于您提到的北京西城区的两套老破小，我认为您可以根据自己的需求进行考虑。如果您需要更好的生活环境，那么置换一套新的一居可能是个不错的选择。但如果您认为这两套老破小还可以继续使用，那么您可以暂时维持现状。

购房是一项重要的决策，需要我们深思熟虑。我希望以上的回答能够帮助到您，如果您有任何其他问题，欢迎随时向我提问。

先谈谈我的情况，我现在在石景山租房，工作地点在建国门。在不考虑学区的情况下，我更看重交通便利性和房产价值。请问有什么推荐的房源吗？预算大约为300万元。关于石景山鲁谷地区的房子，是否值得购买？

目前正在鲁谷附近看房，看中了一套重兴园的房子（2003年建成的），面积约为60平方米，是顶层。虽然知道顶层的缺点，但重兴园的一居室很少，近几年才有几套上市，目前的挂牌价为270万元，价格相对较低。之前同一户型的挂牌价曾达到340万元，很快就被卖出去了。

另一种选择是考虑附近的老破小，如1980年代或1990年代的房子，多为三层或四层建筑。您建议购买老破小还是次新的顶层呢？老破小的三层或四层可能比次新的顶层还要贵一些。

1. 从建国门上班的角度来看，购买石景山地区房屋，距离工作地点较远吗？向东看，朝阳区域的交通便利性应该更好，房价保值能力也较强，通常比石景山区的流动性强。

2. 鲁谷地区总体来说不错，远洋·标杆楼盘，各项设施较为齐全。购买顶层作为自住房，没有太大问题，主要问题是流动性较差，出售时挂牌期较长，如果能碰到合适的时机，可能更容易出售。此外，2003年在城区内可以算是较新的房屋，而重兴园则有些勉强。

3. 老破小三到四层的优点在于流动性较好，感兴趣的人较多，因此价格较高。从短期投资角度来看，与顶层相差无几。然而，从长期持有来看，老破小可能更具优势，主要是维护成本和加电梯的可能性较大，甚至如果楼龄较差，还可以期待原地重建的机会。

以上仅为个人观点，供参考。

请问您对十八里店的自主城有什么看法？它还有多大的上涨空间吗？涨幅会非常大吗？我买了两套，一套自住，一套出租，但是都没有涨价，反而有点下跌。中介告诉我北京的整体房价上涨了，这让我有些心虚，不知道是否应该继续持有这些房产，还是换掉。

1、自主城实际上是商住公寓，与普通住宅的大盘没有可比性，它们属于不同的产品类别。就像蜜雪冰城和兰州拉面，尽管都是食物，但它们的定位、口味和客户群体都有所不同。此外，北京的普通住宅大盘确实有所上涨，但这并不是所有板块和小区的普遍现象，而是涨跌互现。就像平均收入上涨了，但我们都知道谁拖了后腿一样。即使我们将自主城视为普通住宅，这个地段的优劣也不是很明显。它位于朝阳大兴两区的交界处，还需要考虑到丰台的情况，而且与亦庄和通州相距不远。加上铁路和环路的阻碍，这个地段并不是很好，配套设施不足，很难受到市场的青睐。

2、公寓有可能上涨，如果政策允许，或许还会有一次大幅度的上涨。但从长期来看，它的升值空间不会太大，因为它是商业地产，其升值的基础主要取决于租金和银行利率。这一点无需多做解释，近30年以来的升值幅度并不算高。

3、如果您更注重自住和租金，那就留着吧；如果您更看重升值，可以考虑换掉。没有必要感到恐慌，只要不急于变现，房价的涨跌就不会影响到您的收益。

以上仅供参考。

关于您家里的情况，目前在北京西城区拥有两套老破小的房产。其中一套位于广内片区的三庙小区，共有5层（共6层），面积约60平方米；另一套位于陶白片区的双槐里，同样约为60平方米，也有5层（顶层无电梯）。

现在考虑是否将双槐里顶层房屋出售，然后在小区内置换一套位于一楼的三室住宅，以获得更加舒适的居住环境，并考虑到老人和孩子的需求，上下楼梯更为便利。在这个时候，是否应该立即进行置换，还是在等待一段时间后再决定呢？请您给予指导。关于顶层房屋的出售问题，应该如何解决？

1. 房屋应用于居住，只要有需求就应该更换，无需过分考虑时间点。尤其是同一个小区，只要尽量缩短房屋空置期的长度即可，不需要过多地考虑预算问题。

2. 如果不是很急的话，可以继续等待。但在等待的过程中，是在期待房价上涨还是下跌呢？同一个小区的房价通常是同步上涨或下跌的，即使有所涨跌，对整体的影响也较小。然而，顶层的房屋并不占据优势，通常都会率先降价而较晚涨价，因此无论市场行情如何，都无法享受到额外的利益，最好选择在市场平稳期进行置换。

3. 对于房屋难以出售的问题，只能耐心等待。可以尝试了解一下是否有安装电梯的计划，如果有这样的计划，那么房屋的出售可能会变得更加容易一些，甚至还有可能价格上涨。可以向居委会、街道办或物业了解相关信息，看看是否已经被列入计划之中。

以上仅为建议，供参考。

四、我想咨询一下。我居住在北京市西城区，一家三口和一个老人共同居住在50年代的四层老楼中，孩子将在明年入学，目前手中还拥有一套建于1997年的67平方米的方庄福利房。我想询问的是：

1、我打算改善居住条件，出售这套方庄的房子。然后将这笔资金投入到丰台、大兴或亦庄地区的新房中，是否可行？有没有您推荐的楼盘？除了出售房产的资金外，还可以添加100万元作为购房首付。

2、我现在居住的老楼建于上世纪50年代，面积约为120平方米。在未来，这套房子是否仍然可以卖出？市场行情是否会大幅波动？这所房屋所在的区域属于皇城根学区。

1. 没什么不可以的，房子本来就是用来住的，觉得该改善了就换呗。我没有推荐的，这得找中介。这些要求跟他们说就行，只有中介能匹配房源。

2. 老房也卖得出去啊。北京市区没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。四合院都动不动上百年了，照样儿卖的出去。只不过是不好贷款了导致挂牌期长而已，这就在横盘期挂牌，不着急慢慢儿卖也就不吃亏了。另外像这种老房还能赌一个原址重建呢，轮到了就是意外利好，等不来也不吃亏。

3. 行情涨跌看大盘了，跟具体的小区没关系。这就跟退休老人的退休金似的，涨多少看整体经济，跟个人条件无关。按现在的行情是没什么起伏，就是新政策导致老房的挂牌量增多，不太好卖，沉住气别着急就行。仅供参考。

4. 我跟先生都是深圳户口，在深圳购买了首套房（还有170多万的贷款）。因为工作原因，前2年来北京发展了，目前还没有小孩，预计未来几年都在北京发展，也有生娃的计划。基于居住的考虑，想购置一套2居室住宅或2居室公寓，住宅预算400万以内，公寓预算150万以内，请问有什么可以推荐的吗？区域考虑朝阳、希望临地铁。

5. 来北京两年了，那现在是办了工居证是吗？要不然是没有购房资格的。

6. 朝阳区400万的普宅两居，老房居多，房龄相对新的看草房吧，地铁旁边的几个保障房小区有合适的。品质中等，学区不错，保值也不落后。就是有的没转商呢，有综合地价款，让当地中介给算好账。

关于公寓市场，虽然我对具体情况不够了解，但可以为您推荐一些位于六号线沿线的热门公寓项目。例如，草房的北京像素就非常适合您，价格大约在150万元左右。请注意，以上信息仅供参考。