近期，我国经济特区深圳再次调整楼市政策，降低二套住房首付比例，由7成降至4成，并优化普通住房认定标准，取消750万“豪宅线”限制。这一系列举措旨在激活房地产市场，提振交易活力，满足改善型住房需求。然而，深圳楼市低迷态势已久，政策效果如何，还需观察市场需求和预期变化。

深圳楼市又出政策了。一是调降二套住房首付比例，由7成降至4成，二是优化普通住房认定标准，取消750万“豪宅线”限制。11月22日晚间消息，深圳调整二套住房最低首付款比例，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。这意味着大幅降低二套房首付比例，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。据悉，深圳各分行已经收到相关通知，将开始正式实施。

另外，深圳市住建局发布关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告，深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0，且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。而此前的标准是，享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

对比2020年7月的政策，深圳此次通告对普通住宅的标准取消了“实际成交价低于750万元”这一限制。这意味着，在新政之后，建筑面积小于144平方米，但总价为超过750万元的住宅将被纳入普通住宅范畴，在二手房交易时，这类住宅将节省不少税费。这有助于提振市场。深圳调整了普通住宅的认定标准，降低了刚需或首改群体的交易税费成本。同时，二套房的首付款比例降低了，再加上之前实行的“认房不认贷”政策得到落实，这对激活深圳置换改善链具有积极作用。

这一楼市新政的出台背景是疲软的房地产成交。从今年9月以来，我国针对房地产市场的支持性政策不断出台。深圳已经释放了“认房不认贷”、房贷利率下调等利好消息，然而深圳的一二手房屋交易量仍然处于较低水平。

乐有家研究中心发布的数据显示，10月深圳新增一手住宅预售面积为40.5万平方米，库存量仍保持在高水平，近500万平方米，去化周期上升至18.5个月。当月深圳一手住宅预售成交量为2654套，环比上涨28%，结束了8、9月的连续下滑，但仍低于月成交量的5000套的荣枯线水平。

在二手房市场方面，10月深圳过户成交量为2774套住宅，环比上涨16%，接近今年5月的水平，但低于今年3月的小阳春时期的水平。

国家统计局数据显示，10月，我国70个大中城市商品住宅销售价格变动中，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.8%，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。深圳新建商品住宅、二手住宅销售价格环比均下降0.5%。业内专家宋丁表示，深圳楼市已处于低迷状态，二手月成交仅2000套，新盘积压约5万套，去化率已长达18个月，创深圳多年来的纪录。此外，深圳一二手房在过去两年中房价均呈持续下跌趋势，95%以上的楼盘房价已出现下滑。

从二手房挂盘价来看，一半以上跌幅在10%至20%之间，跌幅在20%至30%以上的占比超过15%，而跌幅超过30%甚至达到40%的约占5%。他认为，深圳此次出台的两项楼市新政是势在必行。这表明，深圳政策面已放弃过去的谨慎态度，政策风向开始转变，将直接且大规模地实施扶持性政策。

“深圳经济早已摆脱了对房地产的依赖，当前的政策调整主要是为了激活长期低迷的房地产市场，并防止房地产市场对深圳经济的发展产生负面影响，这一点非常明确。”

政策转向

今年，面对楼市的低迷，政策从过去对火爆市场的抑制转变为对疲弱市场的刺激。相较于其他产业，在房地产业中的干预更为明显。

市场调节并非无所不能，其局限性在于我国经济体制的一个显著特点是计划经济与市场经济的结合。以深圳为例，过去一段时间，该市房地产市场出现过热现象，房价上涨过快，购房变得容易成为投机行为，进而形成了房地产泡沫，给金融稳定带来隐患，同时也让中低收入群体陷入住房难题。为了解决这一问题，采取了“限购”和“限贷”等措施来遏制楼市的投机炒作。

2016年的“十一”假期，深圳楼市迎来了严格的限购政策。对于在深圳没有房产但拥有商业性住房和公积金住房贷款记录的家庭来说，他们的贷款首付款比例不得低于50%；而对于已在深圳拥有一套房产的家庭来说，他们的贷款首付款比例不得低于70%。当时，深圳的房价同比增长幅度超过了40%。

2020年7月，“深八条”出台，对当地的户籍家庭和个人设定了3年的落户年限，并规定了他们需要连续缴交个税和社保3年才能购买房产。这些措施提高了购房门槛，有效地阻止了那些不合理的购房需求。在“深八条”实施后的24小时内，国家统计局公布了2019年6月份我国70个城市的房价变化情况。其中，深圳的新建商品住宅价格环比上涨0.8%，这是所有城市中最高的；而在二手住宅市场上，深圳的价格涨幅达到了1.9%，超过了北京、上海和广州等其他一线城市。与去年同期相比，深圳的二手住宅价格涨幅更是高达14.3%，远超其他城市。

计划和市场是配置资源的两种基本手段。1776年，英国经济学家亚当·斯密在《国富论》一书中，将价格机制形象地比喻为“看不见的手”，用以引导和调节我国资源在全社会的配置。这里的“看不见的手”指的是市场调节或价值规律，而“看得见的手”则是指国家的宏观调控。

长期以来，西方信奉市场调节，直到1929年经济危机爆发，美国经济陷入萧条，并迅速影响到全球，导致各国也陷入了经济大萧条。这时，凯恩斯提出在经济萧条时期应运用“有形的手”对经济进行干预。通过这只“看得见的手”，即国家对经济的宏观调控，通过增加财政支出、发行国债等方式，把经济从大萧条中拉出来。

那么，此次我国楼市新政的效果将会如何呢？广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉表示，深圳此次调整楼市政策的重点并非是从限购退出，而是调整普通住房优惠标准和二套房首付比例，以降低住房交易成本，满足改善性住房需求。

他指出，需求端的政策可以释放一部分被政策积压的需求，但对当前疲弱的需求很难形成有效拉动。“因为当前楼市的需求主要源于高房价与大多数中等、中低收入居民住房支付能力不足之间的矛盾。”他还提到，除了这个矛盾外，对于深圳而言，楼市复苏不明显，还有一个重要原因是市场普遍对房价和楼市前景持不乐观态度。