本期《家办新智点》将探讨“跨境投资中的配置策略与风险管理”，并邀请拥有超过十年经验的资深专家Eddie Chen分享其见解。Eddie曾任职于加拿大皇家银行总行风险管理部董事，并担任哈佛校友创业者全球顾问委员会成员，具备丰富的理论和实践经验。他主张家族资产管理应以传承为主，而非盲目追求规模增长。因此，家办在制定配置策略时，应避免高波动性资产类别，并通过精准的宏观周期判断进行左侧投资。面对宏观周期波动，我们需要针对性地调整配置策略，以捕捉周期带来的收益。

此外，Eddie还分享了跨境家族资产配置的三大心得：在宏观层面上顺势而为，利用小周期内上升行业或赛道的平均收益率确保投资收益的下限；寻找资产规模适配的“甜蜜点”，尽量与规模较大的投资者共同行动；携手本地化的顶级团队，深入了解当地环境、经济状况、法律状况和税务体系等，以便寻找到投资机遇。本期节目还将解答有关美国房地产市场、酒店投资、长租公寓投资等方面的疑问，助力家办更好地把握跨境投资的机会与风险。敬请期待！

据报告指出，鉴于利率、通胀及经济增长可能出现的转折点，亚太地区的家族办公室（以下简称“家办”）正在计划“数年来最大规模的战略资产配置转变”。尤其在受到宏观环境影响的情况下，亚太地区家办正积极进行海外资产配置。

非常抱歉，这是我的错误。我将重新为您提供一份经过修改的文章。

那么，家办在跨境投资时应如何制定配置策略，抓住机遇并做好风险管理呢？本期，家办新智点邀请了一位在境内外资产配置领域有着15年经验的专家Eddie Chen与我们分享家办在跨境投资中的配置策略和逻辑，以及机遇与风险。

Eddie Chen在跨境资产配置方面拥有超过十年的丰富经验，他在全球范围内寻找优质资产。此外，他还是Harvard Alumni Entrepreneurs全球顾问委员会的成员，曾任加拿大皇家银行总行风险管理部董事，并曾代表加拿大皇家银行参与世界银行巴塞尔协议II（银行操作风险控制规范撰写工作）。

跨境资产配置的三大心得

我们的理念是，家族资产管理应以传承为核心目标，而非规模快速增长。因此，我们需要避免配置高波动性资产类别，并通过精确的中长期预测实现左侧投资，以把握经济周期的波动。在宏观经济周期的涨跌过程中，即使在中长期资产类别中，我们也有完善的多头和空头策略来捕捉周期波动带来的收益。

因此，我们对家族资产配置既需要有稳定的配置战略思维，又需要有根据宏观周期灵活调整的流动性，同时在调整时希望配置的资产类别和地区有可信赖的专业投资合作伙伴。特别是对于海外资产配置，这一点尤为重要。

在跨境家族资产配置方面，我们通过多年的实践，总结了三大心得：

一、从宏观上顺势而为，利用小周期内上升行业的平均收益率来确保投资收益的下限。

在为家族进行资产配置时，我们需要考虑以下几点：

自持资产投资不容忽视失败的可能性。我相信，任何具备基本金融知识的人都知道，时间复利的价值是无法估量的。假设一个金融产品在第一年实现了30%的正收益，但在第二年却出现了15%的亏损，那么该产品的年化净收益（扣除管理费、激励、认购费用、内部监管人员分摊成本等）甚至不如连续两年选择购买年息5%的大额存单。对于家族资产配置来说，任何本金亏损都需要通过更长时间的投资收益来弥补。因此，从自持大额资产长期配置的角度来看，任何五年平均收益率低于年化20%净收益的二级投资策略都值得深入考虑。此外，境外还有很多其他风险较小、长期年化回报近似的其他类型策略可供配置。

由于家族资产配置策略需要根据宏观经济周期进行调整，而宏观经济周期通常为三年至五年一个大波动。家族办公室本身显然无法在每个三至五年根据需要配置的地域或资产类别而更新一次自有投资团队，因此在家族资产配置上，我们应该着重关注从宏观经济判断到资产配置调整的顶层策略，将具体的投资操作留给合作的专业团队来执行。

我们需要找到适合资产规模的“甜蜜点”。家族办公室应尽量与比自身配置规模更大的投资者合作。即使在同一行业或赛道中，资本食物链的上层相比下层总是能获得更多的利润，承担的风险也相对较少。例如，一个资产规模在数百万至数千万美元的家庭办公室，可以选择与资产规模略大于自己的家庭办公室进行合作。这样做的优点是可以提高自己在资本食物链中的地位。而对于资产规模在数千万至数亿美元的家族办公室，则可以选择与资产规模达到数亿至十亿美元的机构进行合作。

为何要做这样的适配呢？

例如，一个资产规模仅有数亿美元的基金，如果购买了一些私人理财产品，其年化收益率可能只有百分之十几或二十。然而，如果它能够利用数亿美元的资金规模撬动更大一级的基金或顶级基金，并与它们进行合作，那么所承担的风险相对较安全，基金收益也会更高。以美国的顶级基金为例，我们曾投资过一个规模不大的美国基金。它的历史业绩均超过了年化收益率100%，其中首只基金的年度收益率达到了105%，第二只基金的年度收益率达到了152%，跟投基金的平均年度收益率也达到了108%，并且在短短的两期基金中就投出了十个独角兽。这个基金之所以能够做到这一点，原因非常简单，这只基金的创始人是美国某知名基金的儿子的，他的家族资源非常丰富，他选择的项目都能够得到资本大佬的强大资金或信息支持。在国外，拥有如此优质资源的资产管理公司更倾向于通过规范的基金合作方式与同行合作，而不是采用在国内更为私密的合作模式。这也为我们这些跨境投资者提供了参与的机会。三、携手本地的顶级团队。在跨境投资过程中，我们经常面临三个问题，即法律体系的不同、投后管理的难度以及当地经济和税务情况的了解。在这种情况下，家庭办公室必须寻找本地的团队合作。

本地化意味着对游戏规则的深入了解,包括当地环境、当地经济状况、法律状况和税务体系等。家庭办公室只有在深入了解当地情况,才能找到投资机会。例如,我们在美国投资的房产,在持有期间都是免税的。这是因为我们在美国团队内部有熟知当地法律政策的律师,他可以很好地配合投资团队,为我们找到一些好项目。值得注意的是,在跨境资产配置下,由于各国的法律体系不同,决定了项目成长、投资退出的思路不同,对于投资人而言需要有非常大的转变。此外,跨境资产配置,家族投资人在投后管理方面非常弱,因此要避免投资投后管理要求高的直投项目。

问答环节:

Q:可否具体谈谈你们的海外配置策略?

Eddie:我们没有一个恒定的配置策略,其中每隔两三年左右,会进行世界宏观推衍,以寻找下一个价值资产点或资金流流向。过去十多年,我们每一次复盘,都发现投资美国是一个好机会。因此在配置上,我们也更倾向于投资美国。

Q:你们是如何在美国市场上寻找到优质不良资产的?

如果想要寻找房地产和固定资产类的项目,投资者一定要在美国有深厚的圈子。这类优质资产基本上都是在圈子内交易的。如果是一级市场,投资者一定要与1-2个资金规模比较大的基金成为“真正的朋友”。因为,对方可以把内部最顶级的一些项目分享给你,最好在这些交易被写入“新闻事件”前投进去。当然,如何找到这些不良资产是一件非常具有挑战的事。

首先,不良资产并非二级市场上的股票,可以通过数据分析来决定是否购买。

总之,投资者的入圈级别决定了他们可以接触到的资产类型。我们在投资具体项目时,通常会选择与该行业或该地区最优秀的团队进行合作,这需要长时间的积累和资金投入。我们已经在美国市场深入耕耘了十多年,并与当地的顶级团队合作,每次投资都能够以对方的期望金额进入,这是我们之间信任的基础。

Q:在房地产领域,我们会采取怎样的投资策略?

Eddie:我们在美国和一些顶级地产团队合作了一些项目。在美国,每隔三四年就能「捡漏」一些2000万-5000万美元的投资份额,这些项目的收益非常高。此外,我们还发现许多其他地产项目都具有稳定的杠杆回报。

Q:我们如何进行酒店投资呢?

Eddie:实际上,酒店投资的方式不同,其收益率也会有所不同。在美国,酒店投资可分为收购和租赁两种方式。我们在美国看到的酒店投资都是自持型,即购买酒店并进行升级改造,运营一段时间后出售。但需要注意的是,和投资办公楼物业或仓库物业不同,酒店投资严格来说并不是地产投资,而是一种商业投资,需要非常强的投资后管理能力。

Q:对于美国的酒店投资,您认为目前是否是进入的好时机?

Eddie:在我看来,现在正是抄底美国酒店资产的好时机。

前两年，一些投资者预测疫情过后旅游业和商业将复苏，于是纷纷投入酒店升级改造的项目。然而，到了2021年疫情末期，利率突然上升，使得之前的营收模型变得不再适用。由于酒店采用了高杠杆率，因此在入住率良好时，无法将短期高息过桥贷款转化为长期低息贷款。许多投资者被迫以六七折的价格“贱卖”资产，以保护自身信用，防止因某个项目的失信导致整个公司的强制违约。

实际上，这些酒店的位置非常好，运营状况也不错。因此，我们认为2023年是自2013年以来美国投资不良资产的最佳时期。然而，随着美元加息接近尾声，这个投资窗口已经关闭。

关于长租公寓，Eddie表示：从投资类型的角度来看，长租公寓并非是一个具有投机性的投资。通常情况下，投资收益率只有百分之十几，甚至更低。除非是少数优质项目，才能达到百分之二十多的收益率。

过去四五年，得益于美国的低利率和经济增长，美国的学生公寓项目基本上能获得20%左右的收益，而特别优秀的项目甚至可以达到30%。然而，当前的市场行情不佳，利率过高，贷款困难，且市场已经趋于饱和，需要暂时观望并等待时机再次进入。

长租公寓项目所需的资金量巨大。对于中小型家庭办公室来说，例如每个项目投资规模在1000万美元，我建议不要投资长租公寓。

至于投资日本和韩国的房地产市场，Eddie表示：如果家庭办公室想要通过投资房地产基金或资产管理公司来管理房地产基金进入这些市场，首先要考虑的是资金规模。如果只是中小型资金体量的家办，如每个项目投资规模在1000万美元，那么我不建议投资长租公寓。

Eddie认为，家办无需通过这些基金来配置房地产基金。家族在配置房地产时投入了大量精力，首先寻找本地的合作团队，然后才考虑具体的投资项目。他们建议，在进行跨境投资之前，一定要事先明确投资后的管理问题。

Q：刚才提到的地产项目主要是具有较大机会的投资，尽管收益可观，但风险也较高。作为家办，如何控制风险？

Eddie表示，资产配置实际上是风险与收益平衡的游戏。风险种类繁多，例如商业风险、信用风险、操作风险和法律风险等。他们在进行资产配置时非常重视风险管理。从商业风险的角度来看，对于金额在数十万美元至数百万美元的项目，他们会采取较为宽松的管理方式；而对于超过500万美元的项目，他们会采取更为严格的管控措施，甚至不惜放弃一些看似回报丰厚的投资机会，以避免可能带来巨大损失的风险。这也符合他们在资产配置过程中分项的第一条建议。因为他们是家族资产配置，他们追求的是长期的稳定增长，无法接受失败。

举例来说，早在很久以前，他们就接触到了Space X这样的公司。在我国，该公司的项目得到了大力推广。然而，经过长时间的市场探索，他们发现这类项目的投资往往需要通过特殊目的实体（SPV）进行，特别是在美国，SPV主要采用美国有限责任公司（LLC）的结构。在对内部风险进行评估后，他们认为这种法律结构并不适合他们，存在较高的道德风险和法律风险。

Q：除了美国，你们还在哪些国家和地区的项目中进行了投资？

Eddie：我们在欧洲、日本、韩国以及新加坡的机会都做过研究。我们认为，在进行跨境投资时，不能仅关注项目的收益率，还需要从资产配置的角度来综合考虑当地的法律法规是否完善，以及投后管理是否复杂等问题。各国都有各自不同的法律体系和规定。在欧洲，法律并不够透明，而且相当复杂。投资欧洲房地产的一个好处是，欧洲的一些大家族可以以较低的成本进行杠杆操作。在进行了全面的考察之后，我们仍然认为，美国拥有最为平衡的投资环境。

Q：您对美国一级市场的投资机会有何看法？

Eddie：从2022年到2023年上半年，美国的资本市场出现了流动性短缺，IPO和M&A活动都处于停滞状态。这为那些手头上有现金的投资人提供了一个抄底美国一级市场的大好时机。家办可以选择两种方式进行投资，一种是通过直接购买一些不良资产（即所谓的“困境资产”），另一种则是进行股权抄底，投资一些股权抄底策略基金。

那么，股权抄底策略是什么呢？由于近两年来美国实行了急速的加息政策，导致了美国资本市场的流动性短缺。在此期间到期的基金，只能通过抛售资产来进行清算。股权抄底基金就是与这些中小型VC/PE合作，购买一些优质项目的股权。等到资本市场重新恢复流动性之后，他们会立即将这些股权出售，从而获得收益。我们今年上半年投资了一家这样的基金，其目前的年化收益率已经超过了60%，DPI约为0.3。相比之下，这家基金之前的四期（Vintage）在十多年的时间里，年化回报率仅为10%到20%。这个例子充分说明了我们的宏观预测能力，以及在市场下行时寻找左侧交易机会的资产配置策略的优势。

Q：您如何看待美国的二级市场投资机会？

A：对于固收类基金，我们需要着重考察其底层资产管理能力。在美国，一只表现优秀的固收类基金在过去两年中给出的净回报应在年化10%以上。

Q：我们注意到，美国通常会将资金划分为不同的层级，而来自的资金可能是在最后考虑的。在这种情况之下，如果这些家族办公室希望接触或投资于一些美国优质的核心资产，有哪些途径？

A：在我们看来，通过跨境投资在初期接触到核心圈层的优秀项目较为困难。美国的金融机构非常实际，他们关心的境外投资者能为它们带来多少初始资金以及能追加多少资金。此外，即使该投资者拥有庞大的资产规模，它们也不会为其提供全部资源。除非该投资者与这些基金关系密切，或者在战略上被视为优先考虑的对象，否则不会开放顶级资源。

我的建议是，家族办公室在进行境外投资时应开阔视野，不要急于投资，最好先在当地结识一些顶级的资本圈大佬和基金掌舵人，了解最新的资本圈玩法，明确谁是合作伙伴谁是交易对手，然后才开始配置。

（《家办新智点》提醒：本文内容和观点仅供参考，不代表任何投资建议。）