近期,我国重庆市开始执行新的中介费标准,对业主佣金提出不高于总房款1%的指导标准,购房者佣金则变为不高于2%,中介费由房屋成交总价的2%上调至3%,取消了原有的1.5%贷款服务费。此举引发了市场热议,尤其是对于购房者而言,他们担忧中介费会转嫁到自己头上,增加买房成本。实际上,中介费的定价并非易事,它受到不同城市、地区、中介品牌的差异和市场交易惯例、供需的影响,是一个动态的、多方博弈的结果。在实际操作中,中介费往往需要在买卖双方的博弈中找到平衡点。经济观察报 记者 丁文婷“近两个月做的单子,几乎每一笔都要争中介费。”重庆市渝中区的一名房屋买卖中介人员,最近对此有点头疼。

不仅是他,几乎所有的经纪人向买卖双方解释中介费新规和从中协调所花费的时间,都增加了。

2月下旬,贝壳在重庆开始执行新的中介费标准,对业主佣金提出不高于总房款1%的指导标准,购房者佣金则变为不高于2%,中介费由房屋成交总价的2%上调至3%,取消了原有的1.5%贷款服务费。贝壳平台上的链家、德佑、中环、21世纪不动产等中介公司,也纷纷做出相应调整。

重庆业主欣欣最近的两次谈价都没能成功。她的房子在重庆来福士对面,位置优越,小区环境好,附近有多个学校和商场,交通便利。但是,她发现中介费比其他房源高出很多,让她感到困惑。

“中介费这么高,我们消费者到底能得到什么样的服务?”欣欣问。中介行业内部人士表示,中介费的定价需要考虑多个因素,包括所在城市、中介品牌、市场竞争程度、服务内容和质量等等。不同的中介机构可能会有不同的定价策略,但总体来说,中介费应该能够反映提供服务的价值和成本。

中介行业的竞争激烈,中介费的上涨可能会影响消费者的购房体验。然而,也有业内人士认为,中介费上涨也可以促进中介行业的服务质量提升,让中介公司在服务中更加注重客户体验和服务质量。因此,中介费的问题需要综合考虑各方面因素,制定合理的定价标准和监管机制,以保障消费者的权益和市场的稳定发展。

"来看房的人很多。" “谈到买家紧咬我应该承担1%的中介费来砍价，而我已经给出了心理的最低价了。” 但买家觉得，总价200万元出头的房子，自己承担所有的中介费、契税以及个税，总共超过了7万元，交易成本太高。"我的概念里，我报的底价就是我要拿到的钱，不存在还要出费用。如果要我出费用，那我就在底价基础上再加一些。" 欣欣代表了卖家的普遍想法。

尽管中介收费规定已经改变，但在实际操作层面，情况仍然复杂，上述经纪人表示。

重庆是贝壳在继深圳、广州、成都、郑州等城市之后，又一个将中介佣金上调至3%，并采取双边收费的城市。

每一次中介费的变动，都触动了不同市场主体的神经。对于购房者来说，他们最担心的是原本属于卖方的中介费转嫁到他们头上，增加购房成本。

表面上，中介费率由中介公司自行制定，但实际上，中介费受到不同城市、地区、中介品牌差异以及市场交易惯例和供需的影响，是一个动态与静态相结合、多方博弈的结果。

那么，定价权归属于谁呢？

"目前从全国范围来看，中介费都实行市场调节价。" 北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示。2014年之前，我国的房地产中介服务收费，由制定统一的指导价。无论是房屋租赁代理收费还是其他类型的代理收费，其收费标准都与成交的租赁期限长短无关，而是按照半月至一个月成交租金的一定比例收取。

房屋买卖的费用计算通常按照成交价格总额的0.5%-2.5%进行收取，最高不超过成交价格的3%。这一规定在2014年《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》中得到公布，当时规定将中介服务费定价权下放到省级。到了2016年，我国各省份开始逐步放开房地产中介服务收费定价，转变为市场调节模式，即由企业自行确定定价策略。

赵庆祥解释，各种企业和不同业务领域都有各自的定价策略，这些策略主要受到三个因素的影响：首先是所处城市的交易服务惯例；要判断当前的市场环境是卖方市场还是买方市场；中介公司的规模和市场份额也会对其定价策略产生影响。

以北京为例，一家小型中介公司如果收取2%或3%的中介费可能会面临较大的困难。然而，如果企业规模足够大，手头上的房源丰富，那么它就有可能收取更高的费用。赵庆祥强调，并非所有中介公司都有能力对费用进行调整。"并不是所有的中介公司都有这样的定价调整能力。"他说。

在许多城市，中介服务费的收取已经形成了一定的行业共识。一位北京中介门店的店长透露，北京的中介费可以分为两个阵营：即2.7%和非2.7%阵营。像链家、麦田、中原、我爱我家和丽兹行等大型中介公司，他们的收费标准都是2.7%。而一些小中介公司的收费标准则有一定的浮动空间。"除了2.7%阵营之外，还有很多中介公司收取的标准只有一个百分点，甚至有的低于一个百分点，只要有钱就会接受服务。"这位店长表示。

行业惯例确实会对中介服务费产生一定的影响，但这种影响并非绝对固定不变的，它会随着市场环境和中介公司自身情况的变化而发生变化。

在确定中介费率时，市场变化成为了中介费变动的关键因素。几乎与此同时，关于“重庆二手房存量超过20万套”的话题在微博上引起了热议。贝壳平台数据显示，目前重庆二手房挂牌量超过16万套，这一数字超过了成都和上海的二手房源总和，几乎是北京二手房数量的2倍多。贝壳重庆站的负责人表示，3月份，重庆库存的二手房源已经超过了20万套，而且这些房源的平均成交周期超过了90天。在这样的供需关系下，贝壳做出了中介费的调整。

链家也表示，他们已经将原本的单边收费模式改为了双边收费模式，这一举措旨在提高市场的活跃度和成交量。链家的相关负责人赵庆祥认为，一旦二手房市场转向买方市场，买家在房屋交易中拥有了更大的话语权。因此，中介向买家收费可能会变得更加困难。在房地产居间中介服务模式下，向话语权较弱的一方收取中介费是一种常见的做法，既可以收到费用，也能促进房产的流转和成交。

然而，在上海这种典型的卖方市场，向卖方收取中介费显然是不现实的。上海闵行区的一位房屋中介人员表示，上海自2018年起就已经实行了双边收费模式，但在实际操作中，大部分情况下都是由买家承担中介费。一位参与了上海新房摇号的购房人表示，对于一套价值500万元的房子，如果选择购买二手房，中介费和税费加起来可能超过20万元。相比之下，参与新房摇号的价格则要低得多。

多重博弈的结果

理论上,定价对实际成交中的中介费定价影响非常有限。21世纪不动产区总裁兼CEO卢航表示,无论中介公司如何调整单边或双边的收费规定,这些调整只在短期内有效,市场会经历短暂的挣扎后,最终由话语权较弱的一方承担费用。

根据卢航多年的观察,“过去成都等几个城市,都出现过中介费单边变双边、双边变单边来回的折腾,实际上都是短期影响,最后中介费还是由市场决定。”

供需的影响不仅体现在不同城市之间,甚至细化到同一城市的不同区域。南昌市的一名连锁中介人员表示,红谷滩新区的卖家通常需要支付中介费,而九龙湖区的卖家则大多数不需要支付中介费,而是要求“净得”(即不支付任何中介费用)。这是因为后者的买卖交易更为活跃,买家众多且需求大。

对于每家中介公司和每笔交易,中介费的具体金额往往落在买家与中介之间的博弈中。由于中介市场竞争激烈,选择多样,因此成为了买家谈判的重要筹码。

一位在北京的中介门店店长指出,尽管中介费的价格已经明确标示,但在实际的交易过程中,各个中介机构都会有一定的折扣。卢航透露,目前市场上大多数中介实际收到的费用仅占房价的2%左右,还有一些小型中介公司的收费甚至只有1%。

赵庆祥也表示,尽管北京有很多中介公司都标价为2%,但实际上中介公司在交易中获得的费用要低得多。

在我国房地产市场中，中介公司的佣金（中介费）通常在房价的7%左右，但实际上各家公司的收入并不相同。例如，大型公司由于市场份额较大，对客户的收费相对较严，因此他们能收取约2.5%的中介费；中型公司的中介费一般在2.2%左右，小型公司则为1%。

多位房地产经纪人告诉《经济观察报》，他们会根据客户的个人情况，提供不同程度的价格优惠和折扣。一些大型中介公司有自己的底价设定，例如贝壳平台上的德佑、合佑、中环地产、21世纪不动产等在南昌规定的买卖双方各收取1个点的中介费，最低为1.5%。如果中介费低于这个底线，剩余的部分将由经纪人自行填补。因此，一般来说，中介们会“坚守底线”。一旦超过底线，就可以进行谈判。如果一个房源被多家中介公司争夺，那么中介费的谈判空间就会更大，因为客户有更多的选择权。

需要注意的是，在一些市场集中度较高的城市，购房者在选择房地产中介时可能没有太多选择。赵庆祥指出：“因为在购买房产时，首先需要考虑的是房源，其次是中介费。”

据调查，在武汉和成都，某个单一中介品牌的市场份额可能在60%-70%，这导致购房者失去了一定的选择权。而在北京，包括链家、我爱我家、麦田、金色时光、21世纪不动产等在内的前十名中介公司，市占率达到了80%。

一位南昌中介人员透露，在他负责的九龙湖区域，贝壳平台上有多家知名中介公司，如德佑、合佑、中环地产、21世纪不动产等。

"我们的优势在于，只需要支付一点点的佣金就可以进行操作，但在房源方面却无法与贝壳系联盟相媲美。其他较小的夫妻店，也都通过加盟方式与大型品牌挂钩，作为'小虾米'我们是无法获取到房源的。"该名中介人员如是说。

谁来分配中介费用？

收取的中介费用都花在哪里？

一位南昌贝壳系中介店长表示，每一笔佣金中，贝壳会从中抽取14%的平台分成后，剩余的30%将会分给房屋录入人、维护人、实勘人等6个角色，每个角色大约可以获得5个点的报酬；其余部分则归门店和卖房经纪人所有。不同的门店规定会有所不同，卖房经纪人的分成比例在30%-60%之间。

如果涉及到跨品牌合作，参与分成的角色可能会更多。卢航表示，中介费通常会被分为四份分发到经纪人的手中，在跨品牌合作的情况下，可能会有多达10个角色参与分成。

南昌齐家房产的一名经纪人小徐告诉经济观察报，"在房价较高的地方，经纪人分到的比例较多，而在标的本来就较小的地方，金额总共还不到一万，经过多方分成后我们拿到的钱也并不多。"

这与国际上的做法有所不同。"在美国，中介费用只需分配给买卖双方即可，而在，可能需要将其分割成十份之多。"卢航介绍，采用的是双边代理制度，即经纪人既受托于买方，也受托于卖方，而国际上通常采用的是单边代理制度，即经纪人只受托于买卖中的一方，并为其负责。

在此之前，我们曾经讨论过如何让市场更加公平，其中一种方法是采用双边代理制度。然而，我国的经纪人却需代表买卖双方进行谈判，他们的立场往往难以确定。尽管单边代理模式在价格博弈上更具优势，但在我国，中介机构很难获得独家代理权，因此它们之间的竞争非常激烈，他们所推房源也往往更为积极。此外，我国的经纪公司需要为房屋交易提供一系列的服务，如购买资质审查、房屋属性、产权调查、计税和资金安全等，这些都需要他们承担相应的费用。而在美国，中介费仅为房价的6%，且不包括后续的交管服务，这些服务需要买家另外支付，如按揭服务费、房屋检测费等。美国的税费相对较低，个人所得税也通常由卖方承担。相比之下，我国的这种模式存在一些问题。在我国的房产交易中，保险公司提供的产权保险并不能完全覆盖交易中的所有风险，只有将资金打入监管账户这一种方式，愿意这样做的客户还不到20%。这意味着，如果出现巨大的损失，只能由中介公司来承担。

司先行托底。”

赵庆祥同样认为,目前由中介公司垫资赔付的方式,无形中推高了中介公司的成本和中介费用。

链家数据显示,截至2021年2月,链家为客户购房风险兜底已累计赔垫付14万笔,支出达25亿元。

在规避风险方面,一些大型中介公司可能会推出一些安心保障服务机制,而小型中介公司则可能在这方面有所欠缺。赵庆祥表示,“对于那些费率较低的中介公司来说,由于需要支付较高的垫付费用,它们往往难以承受这样的成本压力”。

卢航认为,当前市场上的中介公司收费高低都存在合理性。“如果客户想要最大程度地规避风险并寻求安心保障,那么他们可以选择费率较高的大型中介公司;反之,如果客户愿意耐心了解整个交易流程,并愿意承担一定的风险以节省费用,那么他们可以选择小型中介公司。这是一个基于市场自由选择的过程。”